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自媒體人也要講政治，違背指導原則的話不要亂說、結論不要妄下！
11月10日，深圳出讓一塊“單限雙競”全年期自持居住用地，被深圳人才安居集團競得。
作為年度出讓的第二宗居住用地，加上人才安居集團背景，此信息迅即被媒體和自媒體追逐、放大，包括忙不迭幫安居集團計算收益的，還有預測租金水平、鼓吹房價上漲的……
此情可嘉！看好深圳向上的，需要給予支持！
這一類文章，不知有沒有被影響到你，但面對朋友圈、交流群裡的鏈接轟炸，一兵沒有點開過任一條，因為對這些從標題裡表現出的觀點，我的態度是：完全不信！
作為以研究分析為發展方向的自媒體人，我堅持自己的獨立判斷！建議置業者也不要陷入“語不驚人死不休”者挖的坑，保持一份清醒的認識。
經過一個周末，今天似乎已再也沒有深圳的自媒體提及這塊地，想必市場已經冷靜，該我出馬談談看法瞭。
大趨勢：政府加強對樓市的接管力度！這是一個必須看明白的趨勢，十年前就有跡可循。
2007年3月30日，龍華上塘道住宅用地出讓，合同規定總面積15%的住房需無償提供給政府作經適房用途，首開商品住宅小區供應經適房先河。
政府將興建經適房的重任部分交付給開發商承擔，源自於“帶資開發”模式，隻不過市場化、公開化瞭。這是保障類住房供應壓力巨大，政府通過一級市場紓緩壓力的舉措。
此後，配建經適房就成為深圳商品住宅用地出讓中的標配，甚至蔓延到城市更新領域。
自1998年開始，我國住房制度改革進入住房分配貨幣化時代，開始著手建立住房保障制度。近十年，深圳經濟發展迅猛，城市規模不斷擴大，一些矛盾隨之出現，包括保障性住房供應不足與行政事業單位編制持續壯大、人才政策快步推進人才大量湧入和住房不足的矛盾、商品房供應日益稀缺及城市價值提升導致房價暴漲等。
建立住房保障制度，首先就增加保障社區公寓大廈抽肥性住房供給，這成為必須著力解決的主要矛盾之一，也有望勒住商品房價格這匹脫韁野馬的韁繩。
因此，2016年6月30日，市人才安居集團應運而生。其性質是國有獨資有限責任公司，為市國資委系統直管企業。其官方網站關於集團的介紹如下：“是市委市政府保障深圳人才安居樂業的平臺，是深圳市專責負責人才安居住房投資建設和運營管理的市屬國有獨資公司。目前，根據國務院辦公廳《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》（國辦發〔2016〕39號）中關於‘充分發揮市場運作，調動企業積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源’的要求，集團正在通過投資建設、項目回購、合作開發、長期租賃等方式多渠道籌集建設人才安居住房房源。”
今年上半年，遠洋新幹線、塘朗城兩個商品房項目先後發生人才安居集團整棟收購案例，開啟瞭該集團籌集房源的新征程。
8月28日，市規劃國土委頒發《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》征求意見稿，加快培育和發展住房租賃市場，明確瞭任務和目標：到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系；基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，實現城市居民住有所居的目標。
為完成任務目標，基礎條件是：要有房！人才安居集團隻是“多元”主體中的一元。
2017年11月3日上午，人才安居集團與建設銀行跨界合作，揭牌成立“深圳市安居建信租賃服務有限公司”，著力於通過市場化手段，將原本預售、在售的社會房源轉為長期租賃住房，主要供給人才安居集團作為人才住。
這次競得龍華民治地塊，該集團“投資建設”籌集房源邁出第一步。毫無疑問，未來安居集團還將廣泛涉足住宅用地出讓市場，甚至城市更新領域，成為深圳租賃住房供應主體中的中堅力量。
前不久大會提出，我國社會的主要矛盾已經由“人民日益增長的物質文化需要同落後的社會生產力之間的矛盾”，轉化為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。
不平衡，不充分，這也適用於房地產市場，在深圳樓市表現的甚至更加尖銳。包括城市價值快速上升和住房保障體系不盡合理、人才增加過快和住者有其居之間的矛盾突出，所以才造成商品房價格奇高、急需通過供應結構調整進行平抑的強烈需要。
參照香港、新加坡的先進做法，深圳在完善保障房供應體系方面需要有更大的作為。籌集和自建房源為未來一段時期的核心要務。
雖然租賃市場發展未來可期，但人才安居集團所為主要是針對“人才”的，隻是深圳住房供應市場中的相對較小部分，更大量普通傢庭的住房保障體系的建立，需要一個比較長的時期。上周香港房屋署公佈的公屋申請人數已突破28萬大關，平均輪候時間為4.6年。
新加坡86%傢庭選擇購買組屋，香港近半數傢庭住在公營房屋，還有很多傢庭將申請公屋當做傢庭大計。
但目前，深圳普通傢庭對安居房的渴望還沒那麼強烈，多數仍然希望通過購買商品住宅解決住的問題。所以，目前申請安居房排隊的傢庭數量還不是很多，最新數字約為65000人，排隊周期多數在5年左右。
鑒於深圳人口基數遠大於香港，且住房保障體系處於初級階段，一旦安居房成為唯一選擇，那麼，申請人數必然大幅度增加，排隊時間將隨著安居房的供應力度出現變化，但也是一個基本不少於5年的漫長時間。
深圳樓市基本面判斷趨勢已經確立，這有助於我們對目前深圳樓市基本面的瞭解。以下是我個人的幾點判斷：
一是商品住宅用地供應愈發緊張，商品房供應將主要來自於城市更新領域。這是我市的基本市情。考慮到人才安居集團存在籌集大量房各級學校抽化糞池源的強烈欲望，將會在商品房供應端出現搶房局面，並會蔓延到舊村舊廠、小產權房和老的住宅小區。
二是利好迭出、兌現，城市向上空間已經打開，成為粵港澳大灣區龍頭城市成為共識，城市價值的增長需要通過不動產租售水平體現、釋放。這方面市場存在較強預期，13連跌之後，中心區域房價存在強烈補漲需求。
三是控制商品房價格過快上漲依然是頭等任務。為此，政府會繼續用心良苦，開發商等主體應給予充分的理解、尊重，媒體需積極配合，不要添亂。
四是臨深概念逐步淡化，置業臨深成為一種必然選擇。深圳市府積極覓地臨深，與東莞惠州共同開發保障性住房，這將促動配套跟進，改善臨深居住條件，解決深圳人前往居住的後顧之憂。
短中長期趨勢展望此部分僅為個人判斷，鑒於不可說的原因，隻給結論，不做具體分析。
短期（2年以內）：調控有趨緊要求，尤其是公辦物業市場調控概率加大，但住宅市場繼續出臺行政手段的可能性不高。除瞭備案端繼續從嚴之外，將主要通過金融信貸手段予以調節。房價長時間維持穩定，有利於擠壓投機資金，給剛需傢庭和有條件完成資產配置的傢庭購房提供充足時間。
中期（2-5年）：調控開始逐步去行政化，網簽控制有望放開，商品房售價回歸市場。
長期（5年台中化糞池清理以後）：住房保障制度初步建成，形成層級居住。不同人群，住有所居，出現明顯區別的商品房、經適房、租賃房三種形態。去行政化加速，不排除解除限購政策等。
結語1、政府建立住房保障體系中的相關舉措，不能作為房價上漲、租金水平上升的理由。反而，會對平抑商品住宅價格上漲發揮積極作用。
2、決定商品房價格的核心因素有2條，一是城市價值，二是供求關系。城市價值在絕對值方面占有主導地位。
3、樹欲靜而風不止。市場上總會有一股力量，試圖極力推高房價。有些信息被惡意炒作，可能會改變置業者預期，甚至會引發市場短期波動，但不會影響趨勢的形成。對此，我們應該保持警醒！
保障性住房是買，還是租，交給居民傢庭自主選擇。未來的商品房價格走勢終歸會交還給市場決定，政府將通過交易環節調劑予以把控，針對不同需求制定差異化政策。
所以，目前的環境給瞭普通置業者上車機會，這是新加坡、香港等成熟市場所無法提供的。是等候安居房，還是完成置業夢，到瞭該選擇和行動的時候瞭！
免責聲明：本文僅代表作者觀點，不代表房天下立場。本文系作者授權房天下房產圈發表，未經許可，不得轉載。
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